Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате, пени № 2-5217/2017 ~ М-4660/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

по делу №

ДД.ММ.ГГГГ года г. Самара

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи ФИО5

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в суд с иском к ответчику, в обоснование требований указано, что между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, ООО «<данные изъяты>» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования-«под производственным корпусом».

Согласно п. 2.1 договора срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.2 договора арендная плата ФИО2 начисляется с площади <данные изъяты> кв.м. и составляет <данные изъяты>. Согласно п. 4.3 договора арендная плата пересматривается арендодателем в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, на основе которой рассчитывается арендная плата.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка изменена ДД.ММ.ГГГГ в связи с чем годовая арендная плата по земельному участка, начисляемая ФИО2, составляет <данные изъяты>

Согласно п. 4.5 договора арендаторы обязаны вносить арендую плату ежемесячно - по <данные изъяты> число (включительно) месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь не позднее <данные изъяты> (включительно) декабря текущего года.

ФИО2 не вносил арендную плату по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>

Пунктом 6.5 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору предусмотрено начисление пени в размере <данные изъяты>% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. За период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ размер пени оставил <данные изъяты>

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области № от ДД.ММ.ГГГГ. «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Об образовавшейся задолженности по арендной плате ФИО2 с требованием о погашении задолженности уведомлен Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области претензией от ДД.ММ.ГГГГ. №. Задолженность до настоящего времени не погашена, претензия осталась без ответа.

-2-

Истец просил взыскать с ФИО2 в пользу Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области: 1) задолженность в размере <данные изъяты>.(задолженность по арендной плате <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> пени за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. 2) пени с ДД.ММ.ГГГГ день фактической оплаты основного долга по арендной плате.

Представитель истца Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает полностью.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования признал частично, а именно в части взыскания арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>., так как ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, который находился на арендованном земельном участке по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, был продан им по договору купли-продажи ООО «<данные изъяты>», передан ООО <данные изъяты>» по акту от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно после ДД.ММ.ГГГГ. он не должен производить оплату платежей по договора аренды земельного участка. Регистрация договора купли-продажи произведена через год, так как приводили в соответствии документы на землю. Просил размерить пени снизить, применить ключевую ставку Сбербанка, пени взыскать до ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (ч.1 и ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок ( ч. 1 и ч. 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1 ст. 614 ГК РФ).

По смыслу ч. 1 ст. 241 ГК РФ ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях, данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований-в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

-3-

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

В соответствии с Законом Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ. № «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительным органом государственной власти Ульяновской области-Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области,в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Из представленных стороной истца документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор 1), ФИО2 (арендатор 2) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду (по <данные изъяты> доли каждый) земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., находящийся по адресу: <адрес> разрешенное использование: под производственным корпусом, однократно для завершения строительства.

На земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности (доля в праве по <данные изъяты> незавершенное строительством здание с кадастровым № назначение: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта <данные изъяты> ( п.1.2. договора).

Участок считается переданным с момента подписания передаточного акта сторонами

( п.3.1.).

Начисление арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1.). Договор заключен на срок 3 года однократно с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1). Начисление арендной платы производится с ДД.ММ.ГГГГ. (п. 4.2.).

Арендная плата определяется в расчетах арендной платы являющихся неотъемлемыми частями договора (приложение №, №) и составляет <данные изъяты>. Арендная плата ООО «<данные изъяты>» (арендатор 1) начисляется с площади <данные изъяты> кв.м. и составляет <данные изъяты> коп., ФИО2 (арендатор 2) с площади <данные изъяты> кв.м. и составляет <данные изъяты>. ( п.4.2.).

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, на основе которой рассчитывается арендная плата по договору (п.4.3.).

Арендная плата вносится арендаторами ежемесячно по 10 число (включительно) месяца, следующего за отчетным. Оплата за ДД.ММ.ГГГГ производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ (включительно) текущего года. Если последний срок платежа приходится на нерабочий день, то таким сроком будет считаться первый рабочий день, следующий за ним. ( п. 4.5.).

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновой области (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор 1), ФИО2 (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым п.4.2. договора изложен в следующей редакции: Арендная плата определяется в расчетах арендной платы являющихся неотъемлемыми частями договора (приложение №, №). Арендная плата арендатору 1 начисляется с площади <данные изъяты> кв.м. Арендная плата арендатору 2 начисляется с площади <данные изъяты> кв.м.; (п.1. соглашения); пункт.4.3 договора изложен в следующей редакции: Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, в соответствии с которыми рассчитается арендная плата по договору ( п.2 соглашения). Остальные условия договора остаются без изменений и сохраняю свою юридическую силу (п.3 соглашения).

-4-

Настоящее соглашение распространяет свое действие на отношения/, возникшее с ДД.ММ.ГГГГ. за исключением п.2 настоящего соглашения. Пункт 2 настоящего соглашения распространяет свое действие на отношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ. (п.4).

Согласно представленным стороной ответчика документам, ДД.ММ.ГГГГ. между ИП ФИО2 (продавец) и ООО «<данные изъяты>» (покупатель), по условиям которого продавец передает в собственность покупателя <данные изъяты> долю в праве собственности на незавершенное строительством здание, назначение: нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности <данные изъяты>, <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, а ООО «<данные изъяты>» принимает объект и обязуется уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанная <данные изъяты> доля в праве собственности на объект продана за <данные изъяты> руб., НДС не облагается.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи произведена передача объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация права собственности ООО «<данные изъяты>» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты> произведена Управлением Росреестра по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. ФФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области».

ДД.ММ.ГГГГ. ответчик ФИО2 направил в адрес Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о подготовке дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков или новых договоров аренды, указав, что единственным арендатором земельных участков с ДД.ММ.ГГГГ. является ООО «<данные изъяты>».

ДД.ММ.ГГГГ. Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области направило в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме <данные изъяты>., неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>. в течение <данные изъяты> дней с момента получения претензии.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В силу ч. ст. 551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (ч. 2 статьи 223 ГК РФ).

Поскольку в силу части 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими

-5-

лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В соответствии с ч. 3 ст. 252 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Учитывая, что право собственности у ООО «<данные изъяты>» на <данные изъяты> доли нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес> возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него -с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, именно с этой даты у ответчика прекращается право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., права и обязанности арендатора ФИО2, в том числе, обязанность вносить арендную плату за пользование участком, переходят к ООО <данные изъяты>».

Доказательств внесения платежей за пользование спорным земельным участком в заявленный истцом период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 суду не представлено.

Требования истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанностей по внесению платежей по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>. основаны на п.6.5 договора аренды, по условиям которого за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендаторы обязаны уплатить арендодателю пеню в размере <данные изъяты>% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Сопоставление размера договорной неустойки с установленной ЦБ РФ ключевой ставкой само по себе не свидетельствует о явной несоразмерности подлежащей взысканию неустойки. Согласно условиям заключенного сторонами договора ответчик обязался, в том числе, нести ответственность в виде уплаты неустойки за нарушение срока оплаты проведенных работ истцом. Риск наступления данной ответственности напрямую зависел от действий самого ответчика. Ответчик, заключая договор с истцом, учитывая принцип свободы договора, должен был рассчитывать на свои возможности по исполнению обязательств, принимая во внимание возможность применения гражданско-правовой ответственности, предусмотренной договором.

Применение ключевой ставки Центрального банка РФ при расчете неустойки противоречит положениям статьи 421 ГК РФ, определяющей свободу сторон гражданско-правовых отношений в установлении взаимных обязательств и способов обеспечения их надлежащего исполнения.

Исходя из смысла статьи 421 ГК РФ неустойка устанавливается по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. При установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения стороны свободны.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении N 263-О от 21.12.2000г., предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, и суд вправе давать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, а именно: длительность неисполнения арендатором обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ. (1 год 5 месяцев), общий размер задолженности, суд приходит к выводу, что размер неустойки является

-6-

соразмерным последствиям нарушения обязательства, оснований для снижения неустойки не имеется.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19. Налогового кодекса РФ с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты>

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области задолженность по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, неустойку в виде пени в размере <данные изъяты> процента от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до даты полного погашения суммы основного долга.

Взыскать с ФИО2 в доход государства государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня составления судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Промышленный районный суд г. Самары.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись ФИО6

ФИО6